Consumentenbond.nl

Gegijzeld door hypotheek

  • 15 november 2020
  • 13 reacties
  • 564 Bekeken

Badge

Ik voel me gegijzeld door mijn hypotheek, 10 jaar geleden een goede deal afgesloten voor 20 jaar vast met NHG. Achteraf gezien een slechte beslissing, maar daar gaat dit niet over.

We hadden een hypotheek van 300.000 op een nieuwbouw woning van 300.000 euro. We mogen 10% per jaar boete vrij aflossen, inmiddels zijn we twee kinderen verder en is de vrouw minder gaan werken. Ik kan wel een nieuwe hypotheek krijgen maar dan moet ik in een keer de hele boel aflossen en dus (toren hoge) boete betalen. 

Een tweede hypotheek krijg ik niet omdat ons gezamenlijke inkomen niet hoog genoeg is, bovendien moet je dan eerst dusdanig veel kosten maken dat het bizar is. De WOZ waarde van de woning is inmiddels 450.000 euro een taxatie gaat dus nergens over in verhouding tot de 300.000 euro hypotheek toch wordt dit ge-eist van alle kanten en is een “advies” verplicht om mij te adviseren dat 1,x % rente betalen een stuk minder is dan 4% en je moet langs de notaris. De kosten rijzen de pan uit voor iets dat erg simpel is….  

Toch is het verhaal zo simpel, zeker als ik bij dezelfde financier blijf…. Ik sluit een nieuwe (tweede) hypotheek af en gebruik dat geld om af te lossen op mijn “eerste” hypotheek dit kan zelfs binnen de bestaande hypotheek aangezien deze hoger is ingeschreven dan die 300.000 euro. 

Ondanks dat ik wel een nieuwe hypotheek kan krijgen van 300.000 euro… 
En het feit dat er inmiddels al 30k aan spaarwaarde is opgebouwd, kan ik niet een tweede hypotheek krijgen van 30.000 om daarmee de eerste af te lossen. Terwijl de casus toch heel simpel is, ik betaal nu 1.200 euro rente en ga 600 euro betalen (2% rente aangenomen). Hierbij ga ik (na HRA) netto van (ongeveer) 800 naar 400 euro op jaar basis, herhaal de “truc” volgend jaar en je bespaard 800 euro op jaarbasis…. zijn leuke centen… MAAR en ben je de eerste jaren voordeel al aan “advies” en taxatie kosten kwijt en bovendien “mag het niet omdat ik niet genoeg verdien”…. Ik ga dus minder betalen, maar dat mag niet! 

Ik zou zelfs bij bij diverse partijen een doorlopend krediet (of iets dergelijks) kunnen afsluiten voor 3,5% maar ook hier krijg ik dan terug “u verdient niet genoeg”.

Op zich is het allemaal zoals bedoeld, ik “misbruik” de regels niet… toch werken de regels dusdanig dat ik niet heel simpel 100 euro netto per maand besparen aan rente lasten kan besparen.

 

 


13 reacties

Reputatie 4
Badge +4

Je gaat met een hypotheek gewoon een langdurige afspraak aan, daar kun je niet zomaar tussentijds aan rommelen. Kán wel, maar tegen de afgesproken “kleine letters”. 

En een 2e nemen om de 1e af te lossen is helemaal ondenkbaar in dit systeem. 

Probeer veel af te te lossen, je bent al halverwege.

Reputatie 2
Badge +2

@Namliam Als ik het goed begrijp bent u 10 jaar lang gelukkig geweest met uw hypotheek.

Om van de laatste 10 jaar hypotheek af te komen, moet u deze afkopen en dat kost geld.

U kunt de afkooptijd verminderen door 10% (30k) per jaar af te lossen. Dit aflossen wilt u betalen door een tweede hypotheek te nemen. U heeft een probleem met het feit dat een (tweede) hypotheek afsluiten veel geld kost.

 

Eigenlijk had u dus 10 jaar geleden geen hypotheek of een hypotheek met kortere looptijd (=hogere kosten) willen afsluiten. U heeft toen een keuze gemaakt op basis van wat u dacht dat het voordeligst was.

 

Wellicht kunt u de verschillende opties die u 10 jaar geleden had en nu heeft in een spreadsheet zetten en vergelijken. Met de nieuwe wijsheid die u in de afgelopen 10 jaar verzameld heeft, kunt u tot een betere keuze voor de komende tijd komen.

Badge

Ik ben best tevreden met de keuze die we 10 jaar geleden gemaakt hebben met de kennis van toen, inmiddels echter heb ik enig meer verstand van zaken en zie ik potentieel om simpel (flink) wat geld te besparen…. Simpelweg door de ene schuld van 30k af te lossen met een nieuwe schuld van 30k.

Oude schuld heeft 4% rente, nieuwe schuld 2% (in de aanname). Daarnaast heb ik al 30k afgelost, maar de ‘bank’  wil mij geen hypotheek geven omdat ons inkomen te laag is, maar hierdoor gaan mijn maandlasten juist OMLAAG. Dus ik mag wel de hoge lasten dragen, maar niet de lage lasten.

Beetje vergelijkbaar met mensen die al jaren lang voor 1200 euro per maand huren en dan geen hypotheek zouden mogen krijgen voor 800 euro per maand.

 

En tweede probleem is inderdaad het gedrocht van een systeem/verdien model dat bestaat. Hypotheek (effectief) 270.000 euro, WOZ waarde 450.000 euro. Daarbovenop “advies” wat verplicht is om mij uit te leggen dat lenen tegen 2% minder kost dan tegen 4%. 
Een verplichte taxatie die nergens overgaat, verplicht advies dat nergens over gaat, verplicht langs de notaris wat nergens over gaat zijn 3000 euro aan kosten die nergens voor nodig zijn, mede omdat er al ruimte in de hypotheek inschrijving zit om nog extra te lenen.

 

Overigens een advies dat vervolgens eigenlijk heel simpel zegt, bruto jaar salaris * 5 = u verdient te weinig om bovenop 300.000 euro nog extra te lenen… EN er is al 30.000 gespaard EN ik leen niet extra het wordt 1 op 1 uitgeruild.

Reputatie 2
Badge +2

@Namliam 

Dat laatste lijkt niet helemaal te kloppen. U heeft een schuld van 300K + de rente van de komende 10 jaar over dat bedrag. Dat is hetgeen u de geldgever nog verschuldigd bent.

 

Het geld dat u wil besparen, heeft u echter al uitgegeven. Immers de geldgever heeft hier rekening mee gehouden tijdens de aanbieding van de originele hypotheek.

 

De vergelijking die u maakt met huren gaat ook niet helemaal op. Als u afspreekt met de verhuurder dat u 10 jaar de huur blijft betalen en u vertrekt na 5 jaar, moet u de huur ook door blijven betalen al woont u niet meer in het pand.

 

Het ‘advies’ dat u krijgt is een onderbouwing van hetgeen u zelf al weet. Het lijkt mij dat u hier met een taxateur wel over kunt praten als u de gewenste papieren aan hem aanlevert. Ook notarissen zijn flexibel als zij relatief weinig hoeven te doen.

Badge

@D. Swart 

In een huur contract staat meestal niet “Maar u mag 10% van de looptijd per jaar aftrekken”, zoals een 'bank’ dat in een standaard hypotheek wel heeft zitten. Ik heb die constructie niet bedacht, ik wil alleen gebruik maken van dat recht. Doch dat wordt in principe niet gefaciliteerd… sterker nog het wordt keihard tegen gewerkt en nog harder in de basis om non-sense redenen geweigerd.

Ik ben dan ook de bank niet de 300k schuldig + rente over de 10 jaar mede gezien er een spaarcomponent is… maar dan toch hooguit 300k - 10% ^ 10 jaar, gezien dat de afspraak is die met de bank staat. Aangezien de optelsom zou ik in 5 jaar 50% van de hypotheek kunnen aflossen/uitruilen. Daarmee 5 * 400 = 2000 euro per jaar bespaar en dus ruim 10.000 euro over de laatste 5 jaar bespaar.

Of ik die aflossingen nu financier of echt als eigen geld heb… zou het verschil niet moeten maken. Als ik het geld als eigen geld zou hebben, zou ik zeker dat geld niet tegen 0,001% op dezelfde bank laten staan als ik aan de andere kant 4% betaal. 

Ik snap natuurlijk de bank kant wel, maar het is niet alsof ik een grijze maas in de regels probeer te vinden. 

@Namliam

Ik denk dat u iets heel goed begrepen heeft, namelijk dat je geld kunt verdienen met het benutten van verschillen in rentepercentages, maar ook iets niet goed begrijpt namelijk dat u met uw middelen niet zomaar allerlei leningen af kunt sluiten en dat de kosten van het aangaan van leningen ook niet verwaarloosbaar zijn. U wilt een extra lening van 2% maar u krijgt dat lage percentage alleen maar omdat u uw huis in onderpand geeft en u heeft uw huis al in onderpand gegeven bij de eerste hypotheek, dat kan niet twee maal.

Badge

@A. Deen 

1 bank

1 hypotheek

1 klant

Onderpand van het huis is voor 300.000 euro, WOZ waarde is inmiddels 450.000 euro.

Natuurlijk kan je wel een tweede hypotheek afsluiten zeker bij dezelfde bank, dit is ooit bij het afsluiten zelfs zo verkocht… dat is immers de reden waarom de hypotheek hoger is ingeschreven dan 300.000 euro zodat er relatief makkelijk extra geleend kan worden onder dezelfde hypotheek zonder veel extra gedoe… 

Echter nu ik er aanspraak op wil maken, geven ze niet thuis.

Helaas staan banken tegenwoordig ook bij andere banken geen “tweede hypotheek” meer achter zich toe, is je reinste koppelverkoop wat elders al jaren lang verboden is. Nog afgezien van de verplichte keten “Advies - taxatie - notaris - bank”, op zijn minst is de taxatie hier een wasse neus en zou de notaris volgens het verkoop verhaal 10 jaar geleden ook niet nodig zijn. En advies, tja heb ik echt nodig om van 4% naar <2% te gaan voor hetzelfde product.

Reputatie 2
Badge +2

@Namliam 

Dus als ik het goed begrijp, kunt u alleen bij uw huidige hypotheekgever terecht.

Deze wil de hypotheek wel wijzigen maar dat vindt u te duur.

Reputatie 4
Badge +4

@Namliam 
Waarom ga je niet rente middelen?
Je had 20 jaar vast voor 4%, daar zijn 10 van om.
Als je weer voor 20 jaar vast zet met rente middeling kom je ook een stuk goedkoper uit en dan zijn de 30 jaar om.
20 jaar vast schommelt nu rond de 1,4% dat middelen met 4% komt voor jou op 2,7% uit, het gemiddelde van 10 jaar 4% en 10 jaar 1,4%

Maar je hebt het ook over spaar waarde, is het een spaarhypotheek?
Dan zou ik zeker nog eens goed gaan rekenen omdat de rente op het spaardeel ook omlaag gaat.
Dan moet je meer sparen en kun je minder aftrekken.
Het is dan maar de vraag of je echt goedkoper uit bent.
Zeker iets voor een hypotheek adviseur om dat voor jou uit te rekenen.

 

Badge

@Free Spirit 

Bedankt voor je constructieve post, afgezien van het feit dat rente middelen (ook) een behoorlijke boete zal kosten doet de Aegon niet aan rente middelen 

 

Rentemiddeling: is het iets voor mij?

We zijn per 1 september 2019 gestopt met het aanbieden van rentemiddeling

In de nieuwe wetgeving van 1 juli 2019 zijn regels opgesteld waaraan rentemiddeling moet voldoen. Daarop bleek dat onze service voor rentemiddeling niet voldeed aan de vereisten. Dat betekent dat we rentemiddeling niet meer aanbieden. We onderzoeken of we dit in de toekomst wel weer aan kunnen bieden.

 

Ook hier in zijn ze dus niet de snelste, een jaar later ….

Maar goed, ook zal zou je rente middelen doet het niks af aan de verplichte koppelverkoop.

Ik heb i.d.d. een spaar hypotheek (deels) en aflossingvrij, aan de spaarhypotheek hoef je i.d.d. niet te komen aangezien dat broekzak vestzak is omdat je ook spaart. MAAR het aflossingvrije deel heb ik geen advies nodig om te snappen dat 1,5% minder is dan 4%. 
Ook heb ik geen taxatie nodig om te taxeren dat mijn woz waarde nog onder de marktwaarde ligt en dezelfde woz waarde na 10 jaar inmiddels ver boven de hypotheek waarde staat.

 

 

@Namliam ‘Gegijzeld door eigen keuzes uit het verleden en een uitspraak van het Kifid’ lijkt mij een betere titel. ;) 

Kifid zegt het volgende over deze constructie. 

https://www.kifid.nl/judgement/uitspraak-2018-517-bindend/

Samenvatting:
Consument heeft verzocht zijn hypothecaire geldlening te verhogen om met die verhoging 10% van de hoofdsom van de geldlening af te lossen. De Bank heeft dat verzoek afgewezen. De Commissie oordeelt dat een dergelijk verzoek niet in de voorwaarden is uitgesloten. Zij oordeelt echter dat de Bank het verzoek toch mag weigeren. De reden die de Bank voor de weigering gegeven heeft, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De vordering wordt afgewezen.


 

Maar dan hebben we het over redelijkheid en billijkheid en dat speelt bij veel mensen in het hoofd geen rol. Die redeneren alleen maar naar zichzelf toe.

Badge

Redelijk en billijk gaat een elke bank of verzekeraar te boven.

Redelijk en billijk kan ik een PL krijgen voor 3,5% zonder hypotheek

Redelijk en billijk is verplicht advies

Redelijk en billijk is verplicht een taxatie terwijl het onderpand obv WOZ waarde ruimschoots het te lenen bedrag overstijgt.

Redelijk en billijk is een hypotheek hebben met ruim 60k overschreven hypotheek bedrag, zodat “u in de toekomst niet naar de notaris hoeft voor een verhoging”, en mij nu weigeren om daarvan gebruik te maken (en een gang naar de notaris te verplichten) 

Redelijk en billijk is redelijk en billijk, ASO banken en ASO verzekeraars zijn en blijven ASO.
Er is geen sprake van welke vorm dan ook in redelijkheid en billijkheid, als er in het contract zou staan dat ze jaarlijks met de inflatie mee mogen stijgen met de rente, zouden hun het ook niet nalaten om dat recht uit te oefenen… Kifid of niet, het blijft machtsmisbruik en koppelverkoop. 

Redelijk en billijk is een bank die de risico opslag automatisch verlaagt, niet alleen als de consument daar op wijst en keer op keer bewijs moet aanleveren. 

Reageer