Consumentenbond.nl

NHG en hoge hypotheekrente

  • 14 december 2019
  • 13 reacties
  • 603 Bekeken

Reputatie 2
Badge +2

Ik heb een hypotheek met 3,4% NHG rente met een looptijd van nog 25 jaar en waarvan nog de komende 15 jaar de rente vast staat. Afgesloten bij Tellius hypotheken. Destijds een mooi aanbod, maar intussen is de rente gedaald, zijn de huizenprijzen flink gestegen en heb ik een keer een extra aflossing gedaan.

De hypotheek is op dit moment nog geen 50% van de WOZ-waarde. Echter, oversluiten kost mij momenteel meer dan oplevert en verlaging van de risico-opslag mag niet bij NHG. Ook doet Tellius niet aan rentemiddeling. Ik snap dat NHG garanties biedt die ook ergens uit betaald moeten worden, maar heb het idee dat ik nu wel de hoofdprijs betaal. Iemand tips?


13 reacties

Reputatie 6
Badge +4

Ik vrees dat verhuizen de enige optie is zodat je je hypotheek in 1 keer kunt aflossen…. en dan je volgende hypotheek zonder tussenpersoon afsluiten, want ook die moeten leven en dat betaal jij onder aan de streep…..

Reputatie 2
Badge +4

Bij een NHG hypotheek zou helemaal geen risico opslag moeten zijn omdat er voor de bank geen risico is.
Het enige wat mogelijk is is middeling, maar als jou hypotheek nog 15 jaar vaststaat zal dat meer kosten dan opleveren.
Ik heb dat in het verleden ook ooit eens aangevraagd, de kosten waren buitensporig hoog, ik hield er dus niks aan over.

Reputatie 2
Badge +2

Dank voor de reacties @Free Spirit en @E.B.F. Stroeve. Dat er bij NHG überhaupt geen risico is, had ik nog niet over nagedacht en is een goed punt. Middeling doet Tellius niet aan. Lijkt mij dus dat ik vast zit aan een te dure hypotheek. Verhuizen is voor mij geen optie (woon naar mijn zin) en bovendien al zou ik willen: er zijn voor alleenstaanden in mijn omgeving simpelweg geen betaalbare huizen te koop.

@Asha_ Consumentenbond wat is jullie standpunt hierin? Ik zie dat jullie je bij banken (en verzekeraars?) hard maken voor rente-aanpassing zonder al te veel kosten. Er zijn vast meer mensen met NHG hypotheek waarvan de woningwaarde de helft van de WOZ waarde is. Ik betaal nu nog 15 jaar 3,4% rente. De huidige rentestand bij Tellius voor 20 jaar vast met NHG is 1,56%. Dus de helft minder. Aanpassing lijkt mij fair.

Het zal wel aan mij liggen maar het is toch bijzonder vreemd dat je een contract sluit met afspraken zwart op wit voor een rente en een termijn en als de rente op de markt dan zakt denkt dat je het contract open kan breken. Ik zie de reacties al voor me als de bank na een paar jaar aan komt kloppen met de mededeling dat de rente ondertussen gestegen is en of je naar even bij wil lappen. Kan iemand uitleggen per wanneer het concept van een contract als bindende afspraak losgelaten is?

Reputatie 7
Badge +6

Ik heb variabele rente genomen met lineaire hypotheek aflossingsvrij. De rente was altijd 2% lager dan die voor 5 jaar vast. Ik heb ook afgelost. Daardoor genereerde ik kapitaal waar ik in volgende jaren weer meer kon aflossen. Ik zit daarom al een stuk onder die 50% van de WOZ-waarde.

Ik zat dat ook te denken, als de rente naar 7% was gestegen ga je ook niet roepen dat het fair is dat de bank dan 7% moet gaan krijgen. De bank heeft jou geleend voor 3,5% maar ze hebben op hetzelfde moment voor 3% elders geleend. Hun marge is dus maar 0,5%. De bank is maar de bemiddelaar, uiteindelijk leen je van de kapitaalmarkt. Daarom is de enige oplossing huis verkopen en andere terugkopen. Je hebt dan aan- en verkoopkosten en kosten van nieuwe hypotheek. 

Maar als je niet kan verhuizen, begin dan met extra af te lossen. Ga sparen en zoek of je dingen goedkoper kan doen. Fietsen naar je werk, nooit op een betaal-parkeerplaats staan maar alleen de gratis plaatsen, vervang je lcd-beeldschermen door led-beeldschermen, verkoop overtollige spullen op marktplaats, wordt lid van het stembureau. Spaar al dat geld en los af. Spaar daarna de rente die je uitspaart om weer af te lossen. In 9 jaar kun je zo je hypotheek aflossen! Alles wat je aflost levert je 3,5% rente op, waar vind je dat nog?

 

Reputatie 2
Badge +2

Eens @A. Deen en @Jan. En banken die failliet gaan of met staatsteun overeind moeten blijven hebben we niets aan. 

Maar het is wel vreemd dat rentemiddeling voor mensen met hypotheek met NHG garantie en die extra afgelost hebben niet opgaat. Of je zou dan toch evengoed in een lagere risicoklasse mogen komen? Indien mogelijk extra aflossen lijkt mij ook altijd goed. 

Reputatie 7
Badge +6

Als ik het goed begrijp zit je met de NHG al in de laagste risicoklasse. Ik lees bij Vereniging Eigen Huis dat rentemiddeling het gemiddelde is van de oude en nieuwr rente uitgesmeerd over een langere periode. Dus onderaan de streep betaal je uiteindelijk evenveel rente. Er staat ook dat het eerder zin heeft om te doen als je nog een korte rentevaste periode over hebt.

Ik lees dat je alleenstaande bent. Je hebt dan een heleboel uitgaven niet die een gezin met kinderen wel heeft. Die krijgen wel kinderbijslag maar dat is niet genoeg voor de werkelijke kosten. Per saldo heb je als alleenstaande dus meer ruimte. Ik bedoel, als een gezin met vier kinderen met slim doen kapitaal kan genereren en daar in 9 jaar de hypotheek van een rijtjes mee kan aflossen, dan moet een alleenstaande dat misschien in 7 jaar kunnen. Je maakt ook promotie, je salaris gaat meer omhoog dan de inflatie. Het deel daarboven kan je dan gebruiken om je hypotheek extra af te lossen. Je lost het jaar erna dus ook af met de rente die je uitspaart. Je hoeft er dus geen boterham minder om te eten.

Olie verversen van je auto en andere kleine reparaties kan je ook zelf doen. De Lidl heeft 5 liter multigrade motorolie voor €13, die is goed voor alle auto's ook diesel. Als je 3 weken op vakantie gaat, zet de cv-boiler voor warm water dan uit. Dat scheelde ons €200 alleen die drie weken. Ik zat 4 jaar in de OR, dat was iets van €2500 per jaar extra. Hup, voor de aflossing.

Al die consumpties op terrasjes en uitgaan kost klauwen met geld, daar valt best wat in te snoeien. Je hebt ook prepaid abonnementen voor je smartphone voor iets van €12 per maand. Dan kun je ook overal waar je bent op internet. Werk af en toe over, spaar je reiskostenvergoeding. Er zijn zoveel foefjes om hetzelfde leven te hebben maar een paar 100 € per maand goedkoper. Met dat geld los je extra af. Dat bedoel ik met kapitaal genereren. 

Reputatie 2
Badge +2

Dag @Jan. Ik kan het helaas niet vinden bij VEH hoe dit nu zit NHG en verlaging van de risico-opslag. Wellicht goed bedoeld, maar ik was niet op zoek naar aflossingstips. Sterker nog: mijn hypotheekadviseur raadt aflossen af. Ben ik het niet helemaal mee eens, maar ook dat is een andere discussie. 😉 En ik werk in de thuiszorg, dus geen groot geldverdiener/ promoties enz., maar als ik met een administratieve handeling op de hypotheek mij flink geld kan besparen zal ik dat niet nalaten. En zo lang ik geen geldzorgen heb geniet ik graag van een terrasje of avondje uit, er is meer in het leven dan een lage hypotheek!

Reputatie 7
Badge +6

@Consument actief ik respecteer je wens dat je liever meer uit het leven haalt dan dat je je hypotheek aflost. Ik hoop dat bij je is overgekomen dat wat ik noemde je toch evenveel uit het leven haalt en toch je hypotheek aflost. Het kapitaal dat je daarvoor nodig hebt haal je uit de rente die je uitspaart als je extra aflost. In het begin is dat weinig, op het eind is dat veel. Je kan daar extra bij doen als je eens een financieel voordeeltje hebt. 

Alleen is mij dan iets niet duidelijk. Dat je nu zoekt naar een manier om minder rente te betalen omdat je de 3,5%, die je nog een heleboel jaren moet betalen, niet fair vindt. Maar het idee wat ik aandraag, dat je eerst minder en na 9 jaar helemaal niets meer hoeft te betalen bij gelijkblijvend leven, dat wil je dan toch liever niet. Als je helemaal geen rente hoeft te betalen kan je daarna toch veel meer uit het leven halen? Je kan bijvoorbeeld daardoor minder gaan werken. Als er een bouwkavel ergens te koop komt kan je die kopen en zelf een huis bouwen. Er zijn nog zoveel andere dingen. Al die Nederlandse kentekenplaten bij de supermarkten in Frankrijk in de winter, lente en herfst, wie zijn die dan?

Reputatie 2
Badge +2

@Jan ik begrijp zeker wat je bedoelt met jouw methodiek van versneld aflossen. Maar ik denk dat ook in dit geval voor verlaging van een hypotheek meerdere wegen naar Rome leiden en ieder daarbij zijn eigen pad kiest! Voor de een is dat beleggen, de ander sparen en de ander weer besparen of de hypotheek oversluiten. Overigens is versneld aflossen mij door meerdere hypotheekadviseurs afgeraden. Ik wens je fijne feestdagen! 

 

Ik denk dat hier wat ruis op de lijn zit. Veel hypotheken hebben een clausule waarbij je jaarlijks boetevrij een deel van je hypotheek af mag lossen, vaak 10%. Het woord is boetevrij, als je zo'n clausule niet hebt levert versneld aflossen niet veel op.

Reputatie 2
Badge +2

@A. Deen De reden die hypotheekadviseurs opgeven is dat je het afgeloste bedrag niet nog een keer kunt lenen (in combinatie met stijgende huizenprijzen, kans dat ik nog wel een paar keer verhuis in mijn leven) en dat je minder geld terug krijgt van de Belastingdienst. Dus vandaar dat ik deze vraag in dit forum stelde. Ben ook benieuwd naar de reactie van de Consumentenbond @Asha_  en ervaringen van mensen met langlopende NHG hypotheek bij andere hypotheekverstrekkers.

Reputatie 6
Badge +4

ik zou om te beginnen die tussenpersonen de deur uit doen, wat een warrig advies! 

Algemeen geldt dat als je geld hebt en daar rendement op wilt halen, je dit in ieder geval niet op een spaarrekening moet zetten. tweede keus is je hypotheek aflossen, dat levert je je hypotheekrente (minus belastingaftrek) als rendement op, hoger dan spaarrente.

je zit vast aan de hypotheek die je hebt afgesloten, toen waarschijnlijk een slimme keus op basis van aannames, nu helaas achterhaald. Maar een deal is een deal. 

 

Reageer