Consumentenbond.nl

Omlaag met die rente-opslag

  • 25 april 2017
  • 47 reacties
  • 4343 Bekeken

Reputatie 2
Badge +2
Is de waarde van jouw huis gestegen of heb je inmiddels het nodige afgelost op de hypotheek? Dan betaal je misschien een onnodig hoge hypotheekrente! Je kunt door de gestegen woningwaarde of (extra) aflossingen in een lagere risicoklasse beland zijn. Wellicht hoef je dan minder rente te betalen.

Maar trek zelf aan de bel bij je bank, want helaas passen nog lang niet alle hypotheekverstrekkers automatisch de hypotheekrente voor je aan. Benieuwd hoe jouw bank uit de bus komt? Bekijk de tabel in dit gratis artikel en lees ook wat je zelf kunt doen.

Controleer jij wel eens of je rente nog past bij je huidige situatie, of laat je het aan je bank over?


Update 28 maart 2018
Goed te zien dat een aantal banken gehoor heeft gegeven aan ons dringend verzoek aan hen. Zo vervalt de risico-opslag bij Attens Hypotheken, Delta Lloyd Plus en Obvion zodra consumenten voldoende hebben afgelost. Ook Merius heeft aangekondigd consumenten niet langer de extra 'risico-rente' bovenop de basisrente in rekening te brengen.

Wij adviseren consumenten zelf op te blijven letten want niet alle banken informeren hun klanten tijdig over de mogelijkheid de rente-opslag te verlagen of te laten vervallen.

Ons nieuwsbericht van 26 maart over de risico-opslag lees je hier.

47 reacties

Ik heb in maart 2016 mijn levensverzekering die verpand was aan mijn oorspronkelijke hypotheek lening bij Fortis na verkoop oude woning en aflossing verbonden aan de hypothecaire lening van mijn nieuwe woning bij ABNAMRO. Die bank weigert de waarde van de bij Fortis afgesloten verzekering mee te nemen bij de waardering van het risico omdat zij dat alleen doen met bij AAB gesloten verzekeringen. Met polis is de lening minder dan 65% van het onderpand. Gelukkig expireert de polis in mei 2017 dus dan kunnen zij niet weigeren om de renteverlagingdoor te voeren
Ik wilde wat wijzigen in mijn aflossingsvrije hypotheek, een deel vastzetten tegen een vaste rente en het op twee namen laten zetten. Bleek dit een vaste lening tegen variabele rente te zijn geworden ( waarom zou ik dat gewild hebben ) en naar aanleiding van mijn gegevens kwam er nog eens 0,2% bovenop. OOK op het nog variabele deel!!! Ik vroeg nader advies en naar het waarom van de opslag. Kreeg ik te horen dat men kon en mocht niets wijzigen in mijn hypotheek, ik moest maar naar een financieel adviseur gaan. ???? Ik ga nog informeren bij VEH maar ik was het spoor geheel bijster. Een financieel adviseur gaat dat toch ook doorgeven aan de bank? En van enig risico is voor hen geen enkele sprake, absoluut niet.
Het is altijd een goed idee om om periodiek onderhoud te doen. Dit geldt voor hypotheken net zo goed als voor de auto. Om het initiatief verplicht bij de bank te leggen vind ik niet juist: zoals met alles kost dit geld en betaald de klant uiteindelijk. Ik ga liever naar een onafhankelijk adviseur die ik direct betaal dan dat ik op advies van de bank af ga.

Automatisch aanpassen van de renteopslag bij bankspaar hypotheken kan nadelige effecten hebben: de spaarrente zakt dan ook. Dit betekend dat er meer gespaard moet worden en met de belastingaftrek op de hypotheek-rente kan dit nadelig uitpakken, waardoor de netto maandlasten zullen stijgen. Zeker als er ook nog eens een spaardepot is gestort waaruit de spaarinleg wordt voldaan.
Nu jullie toch bezig zijn met hypotheken. Zouden jullie ook eens willen opkomen voor mensen met een WIA (WGA) uitkering? Hoewel ik een grote overwaarde op mijn pand heb, kan ik toch mijn hypotheek niet verhogen. De bank (ABN AMRO en RABO) zeggen dat AFM hier moeilijk over doet. Navraag bij AFM leert dat dit op zich geen probleem hoeft te zijn. Ook andere hypotheekverstrekkers weigeren een hypotheek. Ik vind dit discriminatie. Anton Verkerk
Toen wij in 2014 ons huis kochten na lang in Belgie te hebben gewoond moesten we een redelijk hoge hypotheek afsluiten omdat de meerwaarde van het vorige huis eigenlijk in de verbouwingskosten ging zitten. Ik mocht de waardevermeerdering, die door de verbouwing zou optreden, meenemen in de waardebepaling van het huis maar dan moest ik wel het geld dat ik daarvoor gebruikte gaan lenen bij de bank. Dat hebben we geweigerd en na de verbouwing hebben we (gelukkig weer in een stijgende markt) het huis laten taxeren. Dat wastoen zoveel meer waard dat we in een aanzienlijk lager risico-tarief terecht kwamen.

Doorgegeven aan e bank en binnen een week had de ING alles keurig geregistreerd en aangepast. Pluim.
Ik heb op basis van de artikelen en de voorbeeldbrief van ? Eigenhuis mijn bank ABN AMRO aangeschreven. Mijn spaarhypotheek stond al op 90%....dus leek mij een heroverweging op zijn plaats. Nul op het rekest; er was niets mogelijk volgens de bank. Had ook al eens aangegeven in een gesprek het vreemd te vinden, dat de verzekeringspremie altijd maar hetzelfde bleef terwijl de spaarhypotjeek al 25 jaar liep. Ook afgewimpeld. Bankenarrogantie noem ik het maar, want je bent gewoon gegijzeld, zeker als je een spaarhypotheek hebt dan stap je niet zomaar gemakkelijk over b.v.

Inmiddels ben ik verhuisd en is de hypotheek verleden tijd; zou mooi zij als e.e.a. met terugwerkende kracht zou kunnen worden doorgevoerd.
Ben 78 jaar en heb al jaaaren geen hypotheek meer. Dat is iets waar je zo snel mogelijk van af moet zien te komen en zeker niet bijlenen om een auto te kopen. Sparen is toch de beste optie.
Ik heb mijn hypotheek onlangs verhoogd om mijn huis te isoleren en verder te verbeteren.

Gezien de lage rente van 2,06 procent voor 10 jaar vast leek mij dat een goede investering om de energierekening omlaag te krijgen

Mijn hypotheekcontract had nog de nodige ruimte en ook mijn inkomen was geen probleem. Toch heeft het meer dan 5 maanden geduurd om de hypotheek te kunnen afsluiten.

Toen ik vroeg of ik de nog lopende hypotheekdelen kon oversluiten van 4,75 % naar 2,06 procent was dat ook geen probleem, maar gezien de lange looptijd van 20 jaar die ik 10 jaar geleden heb afgesloten moest ik een megaboete betalen. Dat heb ik dus niet gedaan.

Een reactie op de rentetoeslag. Als ik boven het nu geleende maximumbedrag had willen uitkomen dan had ik een toeslag van 0,9 procent moeten betalen omdat ik dan meer dan 85% van de getaxeeerde waarde van mijn huis had geleend. Die opslag was van toepassing op de volle nieuwe hypotheek en niet alleen over het bedrag dat de 85% zou overschrijden.
Badge
Een bank mag alleen een hypotheek verstrekken als zowel de waarde van de woning als het inkomen hoog genoeg is. Bij een uitkering houdt de bank alleen rekening met de uitkering als die vastligt. Een IVA-uitkering wordt daarom wel meegeteld, maar een WGA niet. De bank schat het risico te hoog dat het inkomen in de toekomst wegvalt en u niet meer aan uw financiële verplichtingen kunt voldoen. Terecht stellen ABN Amro en Rabobank dat dit de richtlijn van de AFM is. Alleen in uitzonderlijke gevallen mogen de banken van deze richtlijn afwijken. Hoe vervelend ook; het heeft niets met discriminatie te maken. Ook lage inkomens kunnen geen hoge hypotheek krijgen.


Nu jullie toch bezig zijn met hypotheken. Zouden jullie ook eens willen opkomen voor mensen met een WIA (WGA) uitkering? Hoewel ik een grote overwaarde op mijn pand heb, kan ik toch mijn hypotheek niet verhogen. De bank (ABN AMRO en RABO) zeggen dat AFM hier moeilijk over doet. Navraag bij AFM leert dat dit op zich geen probleem hoeft te zijn. Ook andere hypotheekverstrekkers weigeren een hypotheek. Ik vind dit discriminatie. Anton Verkerk

Geplaatst door T.A. Verkerk op Apr 30, 2017.
Badge
Bij een spaarhypotheek is de premie voor de verzekering gekoppeld aan de hypotheekrente. Als de hypotheekrente omhoog gaat, gaat de premie omlaag en vice versa. U schrijft dat de premie 25 jaar hetzelfde is gebleven. Dan zijn er maar twee mogelijkheden: óf de rente is niet veranderd óf er was geen sprake van een spaarhypotheek. Gezien de verstreken looptijd vermoed ik dat u een traditionele levenhypotheek hebt gehad. Het klopt dat de banken bij deze hypotheekvorm niet kijken naar het opgebouwde kapitaal. De redenering is dat de hoogte van het kapitaal onzeker is. Hierop valt overigens veel af te dingen. Zou u toch een spaarhypotheek hebben gehad, dan mag u de bank dankbaar zijn dat ze de hypotheekrente niet hebben verlaagd. De spaarpremie zou dan flink zijn gestegen en u zou per saldo financieel op achteruit zijn gegaan.



Ik heb op basis van de artikelen en de voorbeeldbrief van ? Eigenhuis mijn bank ABN AMRO aangeschreven. Mijn spaarhypotheek stond al op 90%....dus leek mij een heroverweging op zijn plaats. Nul op het rekest; er was niets mogelijk volgens de bank. Had ook al eens aangegeven in een gesprek het vreemd te vinden, dat de verzekeringspremie altijd maar hetzelfde bleef terwijl de spaarhypotjeek al 25 jaar liep. Ook afgewimpeld. Bankenarrogantie noem ik het maar, want je bent gewoon gegijzeld, zeker als je een spaarhypotheek hebt dan stap je niet zomaar gemakkelijk over b.v.

Inmiddels ben ik verhuisd en is de hypotheek verleden tijd; zou mooi zij als e.e.a. met terugwerkende kracht zou kunnen worden doorgevoerd.

Geplaatst door L.J. Boogaard op Apr 30, 2017.
Badge
Het klopt dat de banken de renteopslag over de hele hypotheek berekenen. Dat maakt het des te belangrijker dat de banken een rente-opslag voor een risico dat er niet meer is, meteen laten vallen. Het gaat om hoge, onterecht in rekening gebrachte bedragen.


Ik heb mijn hypotheek onlangs verhoogd om mijn huis te isoleren en verder te verbeteren.

Gezien de lage rente van 2,06 procent voor 10 jaar vast leek mij dat een goede investering om de energierekening omlaag te krijgen

Mijn hypotheekcontract had nog de nodige ruimte en ook mijn inkomen was geen probleem. Toch heeft het meer dan 5 maanden geduurd om de hypotheek te kunnen afsluiten.

Toen ik vroeg of ik de nog lopende hypotheekdelen kon oversluiten van 4,75 % naar 2,06 procent was dat ook geen probleem, maar gezien de lange looptijd van 20 jaar die ik 10 jaar geleden heb afgesloten moest ik een megaboete betalen. Dat heb ik dus niet gedaan.

Een reactie op de rentetoeslag. Als ik boven het nu geleende maximumbedrag had willen uitkomen dan had ik een toeslag van 0,9 procent moeten betalen omdat ik dan meer dan 85% van de getaxeeerde waarde van mijn huis had geleend. Die opslag was van toepassing op de volle nieuwe hypotheek en niet alleen over het bedrag dat de 85% zou overschrijden.

Geplaatst door Rob Greve op Apr 30, 2017.
Badge
U gaat er onterecht vanuit dat elke consument financieel deskundig is en weet wanneer hij zijn hypotheek moet aanpassen. Helaas is dat meestal niet het geval. Waar het om draait is dat de bank geen risico-opslag moet rekenen voor ene risico dat er niet is. In het geval van een al lang lopende spaarhypotheek kan dit inderdaad betekenen dat de netto lasten omhoog gaan. Bekijken we naar de alle spaarhypotheken en bankspaarhypotheken dan is een automatische renteaanpassing wel voordelig. Echter zelfs als dat niet het geval zou zijn: het gaat erom dat het systeem van risico-opslagen recht doet aan het risico dat de bank loopt. Dat het in individuele gevallen ook minder gunstig voor een consument kan uitvallen, is dan jammer.


Het is altijd een goed idee om om periodiek onderhoud te doen. Dit geldt voor hypotheken net zo goed als voor de auto. Om het initiatief verplicht bij de bank te leggen vind ik niet juist: zoals met alles kost dit geld en betaald de klant uiteindelijk. Ik ga liever naar een onafhankelijk adviseur die ik direct betaal dan dat ik op advies van de bank af ga.

Automatisch aanpassen van de renteopslag bij bankspaar hypotheken kan nadelige effecten hebben: de spaarrente zakt dan ook. Dit betekend dat er meer gespaard moet worden en met de belastingaftrek op de hypotheek-rente kan dit nadelig uitpakken, waardoor de netto maandlasten zullen stijgen. Zeker als er ook nog eens een spaardepot is gestort waaruit de spaarinleg wordt voldaan.

Geplaatst door G. van Konijnenburg op Apr 30, 2017.
maar de rente die je betaalt gaat direct naar je eigen polis voor het gespaarde deel. Dus dan is een renteverlaging inderdaad niet handig.

Mijn eerste reactie ging dus om een traditionele lensverzekering met een gegarandeerd kapitaal op de einddatum.
U legt mij woorden in de mond. Ik ga er helemaal niet vanuit dat elke consument financieel deskundig is. Wel ga ik ervan uit dat het inhuren van een expert door iedereen gedaan kan worden en periodiek wenselijk is.

Voor wat u betreft uw stelling dat er geen opslag gerekend mag worden over een risico dat er niet zou zijn: vindt u dan ook dat bij risicostijging (bijv door afname van het inkomen of waardevermindering van de woning) de renteopslag automatisch zou moeten toenemen?



U gaat er onterecht vanuit dat elke consument financieel deskundig is en weet wanneer hij zijn hypotheek moet aanpassen. Helaas is dat meestal niet het geval. Waar het om draait is dat de bank geen risico-opslag moet rekenen voor ene risico dat er niet is. In het geval van een al lang lopende spaarhypotheek kan dit inderdaad betekenen dat de netto lasten omhoog gaan. Bekijken we naar de alle spaarhypotheken en bankspaarhypotheken dan is een automatische renteaanpassing wel voordelig. Echter zelfs als dat niet het geval zou zijn: het gaat erom dat het systeem van risico-opslagen recht doet aan het risico dat de bank loopt. Dat het in individuele gevallen ook minder gunstig voor een consument kan uitvallen, is dan jammer.


Het is altijd een goed idee om om periodiek onderhoud te doen. Dit geldt voor hypotheken net zo goed als voor de auto. Om het initiatief verplicht bij de bank te leggen vind ik niet juist: zoals met alles kost dit geld en betaald de klant uiteindelijk. Ik ga liever naar een onafhankelijk adviseur die ik direct betaal dan dat ik op advies van de bank af ga.

Automatisch aanpassen van de renteopslag bij bankspaar hypotheken kan nadelige effecten hebben: de spaarrente zakt dan ook. Dit betekend dat er meer gespaard moet worden en met de belastingaftrek op de hypotheek-rente kan dit nadelig uitpakken, waardoor de netto maandlasten zullen stijgen. Zeker als er ook nog eens een spaardepot is gestort waaruit de spaarinleg wordt voldaan.

Geplaatst door G. van Konijnenburg op Apr 30, 2017.
Geplaatst door Jan Klinckenberg op Mei 1, 2017.
Ook ik hou de ontwikkelingen in de gaten op de hypotheekmarkt. Helaas is onze hypotheekverstrekker, Florius geen meedenker!

Meermalen getracht de rente aan te passen, wat alleen kan als je een dikke boete betaald of je huis verkoopt. Zou graag over willen stappen naar een andere hypotheekverstrekker. Florius maakt veel reclame over de flexibiliteit van hun producten, in de praktijk zie ik daar niets van terug. Al met al zijn we al jaren veel te veel aan het betalen. Van marktwerking heeft Florius maar bar weinig kennis, laat staan over klantbehoud. Laats nog een vraag neergelegd over meedenken, kreeg alleen een bericht terug dat er een boete betaald moet worden. Is dat meedenken! Het voelt als vast zitten aan iets wat je niet wilt of wilt veranderen.
Het is mij al twee jaren op rij gelukt om bij de Direktbank - weliswaar gefuseerd met ABNAMRO, maar nog steeds een zelfstandige poot - een aanvraag om verlaging van de risico-opslagrente gehonoreerd te krijgen: vorig jaar resulteerde de maximaal mogelijke aflossing in min 0,2 %, en dit jaar een tweede 'hapje' van de leensom eraf = weer min 0,2 %. De hele risico-opslagrente van 0,4 % is er nu vanaf. Dit alles dankzij jullie uitvoerige artikel in de Consumentengids van januari 2016 op blz. 47 t/m 49, dat mij wakker heeft geschud! Overigens stond de Direktbank niet in de overzichtslijsten van de banken op blz. 49, wellicht vanwege die fusie?

Hartelijk dank met terugwerkende kracht voor dat artikel!

Tineke Rutten,

[Gegevens verwijderd door beheerder i.v.m privacy]
Reputatie 2
Badge +2
Beste Tineke,

Bedankt voor je reactie en wat leuk om te horen.



Het is mij al twee jaren op rij gelukt om bij de Direktbank - weliswaar gefuseerd met ABNAMRO, maar nog steeds een zelfstandige poot - een aanvraag om verlaging van de risico-opslagrente gehonoreerd te krijgen: vorig jaar resulteerde de maximaal mogelijke aflossing in min 0,2 %, en dit jaar een tweede 'hapje' van de leensom eraf = weer min 0,2 %. De hele risico-opslagrente van 0,4 % is er nu vanaf. Dit alles dankzij jullie uitvoerige artikel in de Consumentengids van januari 2016 op blz. 47 t/m 49, dat mij wakker heeft geschud! Overigens stond de Direktbank niet in de overzichtslijsten van de banken op blz. 49, wellicht vanwege die fusie?

Hartelijk dank met terugwerkende kracht voor dat artikel!

Tineke Rutten,

[Gegevens verwijderd door beheerder i.v.m privacy]

Geplaatst door Drs C.H.J. Rutten op Mei 5, 2017.
Reputatie 2
Badge +2
Beste Tineke,

Zouden we je reactie ook mogen publiceren in de rubriek Lezerspost in de Consumentengids. Ik hoor het graag. Met vriendelijke groet!
Het is mij al twee jaren op rij gelukt om bij de Direktbank - weliswaar gefuseerd met ABNAMRO, maar nog steeds een zelfstandige poot - een aanvraag om verlaging van de risico-opslagrente gehonoreerd te krijgen: vorig jaar resulteerde de maximaal mogelijke aflossing in min 0,2 %, en dit jaar een tweede 'hapje' van de leensom eraf = weer min 0,2 %. De hele risico-opslagrente van 0,4 % is er nu vanaf. Dit alles dankzij jullie uitvoerige artikel in de Consumentengids van januari 2016 op blz. 47 t/m 49, dat mij wakker heeft geschud! Overigens stond de Direktbank niet in de overzichtslijsten van de banken op blz. 49, wellicht vanwege die fusie?

Hartelijk dank met terugwerkende kracht voor dat artikel!

Tineke Rutten
Mijn vraag is of het verlagen van de renteopslag met terugwerkende kracht geldt of beperkt is tot het moment dat het recht ontdekt wordt.
Reputatie 2
Badge +2
Beste Alexine,

Ons eigen inspanningen concentreren zich op het huidige risico-opslagenbeleid van de banken. Om hier verbetering in aan te brengen, hebben we een Leidraad aangeboden aan de Nederlandse Vereniging van Banken, met daarin onze wensen.

Verder ondersteunen we het initiatief van de Stichting Woekerrente, een instantie die met terugwerkende kracht compensatie wil regelen voor woningeigenaren met een spaarhypotheek. Meer informatie over dit initiatief is hier te vinden.



Mijn vraag is of het verlagen van de renteopslag met terugwerkende kracht geldt of beperkt is tot het moment dat het recht ontdekt wordt.

Geplaatst door Alexine op Mei 16, 2017.
Bij de RABO heb ik een aan euribor geliëerde hypotheek. Ik betaal een rente-opslag van 1,9%. Op mijn vraag waaruit die opslag bestaat, kreeg ik als antwoord van de bank: die is niet opgebouwd, het is gewoon 1,9%. Klopt die informatie?
Ze zijn niet verplicht die opslag te onderbouwen dus ja denk ik.
De tabel in het artikel klopt niet (geheel).
AEGON Hypotheken verlaagt sinds kort niet de gehele in rekening gebrachte risico-opslag maar vermindert de in rekening gebrachte risico-opslag met de risico-opslag die ze NU nieuwe klanten (met veel lagere rente) in rekening brengt. Had je oorspronkelijk een risico-opslag van 0.55% (in 2014, 16-20jaar en 100% Loan to Value) dan verminderen ze die nu met 0.15% (2018, 16-20 jaar, 74% Loan to Value) i.p.v. het compenseren van de volledige 0.55%. Dit terwijl de grondslag voor de opslag helemaal weg is. Effectief verhogen ze dus de basisrente met 0.4%. AEGON Hypotheken heeft helemaal niets geleerd van de financiele crisis en graait weer lekker door.

AEGON is voorlopig ook de enige hypotheekverstrekker die deze tactiek hanteert.

Tip verder:
Kijk voor de rente en risico opslagen ten tijde van het afsluiten van je hypotheek hier: https://archive.org/web/ en zoek de website van jouw hypotheekverstrekker zoals die er uit zag in de maanden voorafgaand aan het tekenen van jouw hypotheek. Zo vind je de jou in rekening gebrachte risico opslagen als die niet in je hypotheek gespecificeerd zijn (en dat zijn ze vaak niet). Handig ter onderbouwing van je claim.
Reputatie 2
Badge +2
Beste @SlyEnZusse , dank voor je bericht. Er zijn inderdaad enkele hypotheekverstrekkers die de risico-opslag aanpassen aan de hand van de actuele risicoklasse. Ook Rabobank hanteert deze methode die overigens niet persé in het nadeel van de klant hoeft te zijn. Het maakt het er in ieder geval niet duidelijker op. Wij proberen de banken dan ook zover te krijgen dat ze hun klanten jaarlijks pro-actief adviseren over de gehanteerde risico-opslagen en risicoklassen, waarbij ze ook aangeven bij welke verhouding de risico-opslag omlaag kan en met hoeveel.

Reageer