Consumentenbond.nl

Omlaag met die rente-opslag

  • 25 april 2017
  • 47 reacties
  • 4340 Bekeken


Toon eerste bericht

47 reacties

Ik heb ongeveer twee jaar geleden bij de Rabobank geïnformeerd hoeveel risico-opslag berekend werd voor mijn aflossingsvrije hypotheek van €230000,00 voor een looptijd van nog 10 jaar met een rente van 4.5%. Het antwoord was 0.4%.
Na inmiddels €30000,00 boetevrij te hebben afgelost heb ik begin februari 2018 mijn huis laten taxeren. Kort hiervoor heb ik nogmaals geinformeerd en de risico-opslag was nog steeds 0.4%. Nadat ik het taxatierapport van mijn woning ad €400,00 met een waarde van €350000,00 bij de Rabobank had ingeleverd bleek maar 0.2% van mijn hypotheekrente af te gaan. Als reden werd verteld dat het feit dat ik geen NHG op mijn hypotheek had er een standaard risico-opslag berekend werd van 0.2%. Ongeacht de waarde van de woning blijft deze 0.2% risico-opslag altijd berekend worden. SCHANDALIG!!!!
AEGON en de Rabobank misleiden hier bewust hun klanten. Het is duidelijk dat de grote financiele instellingen weinig geleerd hebben van de financiele crisis en dat het grote graaien gewoon doorgaat. Het wordt denk ik tijd dat de overheid steviger in gaat grijpen. De stelselmatigheid en schaal waarop het e.e.a. plaats vindt doet me meer denken aan criminele organisaties dan aan bedrijven met een maatschappelijk belang.
Ik heb ongeveer twee jaar geleden bij de Rabobank geïnformeerd hoeveel risico-opslag berekend werd voor mijn aflossingsvrije hypotheek van €230000,00 voor een looptijd van nog 10 jaar met een rente van 4.5%. Het antwoord was 0.4%.
Na inmiddels €30000,00 boetevrij te hebben afgelost heb ik begin februari 2018 mijn huis laten taxeren. Kort hiervoor heb ik nogmaals geinformeerd en de risico-opslag was nog steeds 0.4%. Nadat ik het taxatierapport van mijn woning ad €400,00 met een waarde van €350000,00 bij de Rabobank had ingeleverd bleek maar 0.2% van mijn hypotheekrente af te gaan. Als reden werd verteld dat het feit dat ik geen NHG op mijn hypotheek had er een standaard risico-opslag berekend werd van 0.2%. Ongeacht de waarde van de woning blijft deze 0.2% risico-opslag altijd berekend worden. SCHANDALIG!!!!


Kan het zijn dat je bij het afsluiten van de hypotheek eigenlijk ook al te maken had met de opslag van 0,2%, maar dat dat toen niet direct opviel omdat je in een hogere risicoklasse viel? Dan zou het kloppen dat de Rabo deze opslag van 0,2% in rekening brengt, want dat is zoals het destijds ook was.

De waarde van mijn woning is aanzienlijk gestegen. Hiervoor zijn een tweetal verkopen van identieke woningen (en zelfs in een mindere staat van onderhoud) voor mij leidend.
Over enkele maanden loopt mijn rentevaste periode af en er is mij door mijn geldverstrekker een aanbod gedaan. Omdat in het rente-aanbod een risico-opslag is verwerkt, heb ik met de geldverstrekker gebeld en gevraagd hoe ik van deze opslag af kom, gezien de 'overwaarde' op mijn woning.

Er werd mij verteld dat, gezien de huidige verkoopwaarde, ik op een risico van 0 uit kom (ofwel 100% dekking) en om van de opslag af te komen ik hiervoor zelfstandig een gevalideerde makelaar moest inschakelen. Een taxatie begroot ik derhalve op € 400 tot € 500 euro.

Ondanks dat niet (meer) doorberekenen van de opslag me geld oplevert, kost de taxatie natuurlijk weer een bom duiten.

Dit is n.m.m. onterecht, zeker in het licht van de hoogte van de 'oversluitkosten' waarmee ze in mijn geval al meer dan € 5000,- binnen schrapen. Geldverstrekkers hebben toch een algemeen, zei het globaal, beeld van de gemiddelde huizenprijzen in Nederland en specifiek van identieke woningen in mijn straat? Dus waarom komen deze kosten bij mij als eigenaar te liggen?
@RonnieCyber Waarom moet je oversluiten als zou blijken dat een risico-opslag niet meer nodig is?
@RonnieCyber Waarom moet je oversluiten als zou blijken dat een risico-opslag niet meer nodig is?

Omdat mijn rentevaste periode binnen enkele maanden verloopt
@RonnieCyber Ik doe het ook niet dagelijks maar dan hoef je toch niet over te sluiten?
@RonnieCyber Ik doe het ook niet dagelijks maar dan hoef je toch niet over te sluiten?

Jawel
Reputatie 2
Badge +2
Hoi @RonnieCyber , Goede vraag! Een bank mag (op de renteherzieningsdatum) geen onderscheid maken tussen nieuwe en bestaande klanten. Bij nieuwe klanten kijken banken altijd naar de actuele situatie, dus je zou kunnen beredeneren dat ze dat bij bestaande klanten ook moeten doen. Tot zover de theorie. Als een bank de actuele woningwaarde op de renteherzieningsdatum al zou meenemen, dan is dat waarschijnlijk een modelmatig berekende waarde (vergelijkbaar met de WOZ-waarde). Die waarde ligt doorgaans lager dan de marktwaarde uit een gewoon taxatierapport. Als je dan wilt dat de bank zijn aanbod toch baseert op een andere, hogere marktwaarde, dan zal je die zelf moeten aantonen. Een gevalideerd taxatierapport kost inderdaad al snel €500. Deze kosten zijn echter fiscaal aftrekbaar en - je zegt het zelf al - als je hierdoor in een lagere risicoklasse komt gedurende bijvoorbeeld de komende 10 jaar, dan heb je de kosten er al snel uit. Een alternatief is om eerst zelf te testen of een modelmatige waarde volstaat om in de laagste risicoklasse te komen. Zo'n rapport vraag je aan op calcasa.nl en kost rond de €28. Succes en ik zou het leuk vinden om op de hoogte te blijven.
Reputatie 2
Badge +2
@RonnieCyber Waarom moet je oversluiten als zou blijken dat een risico-opslag niet meer nodig is?

Ik vermoed dat @RonnieCyber met oversluiten ook het eventueel verlengen bij de huidige hypotheekverstrekker bedoelt. Als je niets doet, gaat een bank ook in de nieuwe rentevaste periode uit van de waarde van de woning bij het aangaan van de hypotheek. Heel vaak klopt die waarde natuurlijk niet meer.
Hoi @RonnieCyber , Goede vraag! Een bank mag (op de renteherzieningsdatum) geen onderscheid maken tussen nieuwe en bestaande klanten. Bij nieuwe klanten kijken banken altijd naar de actuele situatie, dus je zou kunnen beredeneren dat ze dat bij bestaande klanten ook moeten doen. Tot zover de theorie. Als een bank de actuele woningwaarde op de renteherzieningsdatum al zou meenemen, dan is dat waarschijnlijk een modelmatig berekende waarde (vergelijkbaar met de WOZ-waarde). Die waarde ligt doorgaans lager dan de marktwaarde uit een gewoon taxatierapport. Als je dan wilt dat de bank zijn aanbod toch baseert op een andere, hogere marktwaarde, dan zal je die zelf moeten aantonen. Een gevalideerd taxatierapport kost inderdaad al snel €500. Deze kosten zijn echter fiscaal aftrekbaar en - je zegt het zelf al - als je hierdoor in een lagere risicoklasse komt gedurende bijvoorbeeld de komende 10 jaar, dan heb je de kosten er al snel uit. Een alternatief is om eerst zelf te testen of een modelmatige waarde volstaat om in de laagste risicoklasse te komen. Zo'n rapport vraag je aan op calcasa.nl en kost rond de €28. Succes en ik zou het leuk vinden om op de hoogte te blijven.

Hartelijk dank voor je uitgebreide antwoord Mark. De geldverstrekker gaf inderdaad aan dat het een gevalideerde makelaar moest zijn, vandaar ook de kosten die doorgaans iets hoger liggen dan bij een 'gewone' makelaar.

@RonnieCyber Waarom moet je oversluiten als zou blijken dat een risico-opslag niet meer nodig is?Ik vermoed dat @RonnieCyber met oversluiten ook het eventueel verlengen bij de huidige hypotheekverstrekker bedoelt. Als je niets doet, gaat een bank ook in de nieuwe rentevaste periode uit van de waarde van de woning bij het aangaan van de hypotheek. Heel vaak klopt die waarde natuurlijk niet meer.


Uiteraard! Met 'oversluiten' bedoelde ik in z'n algemeenheid de perikelen rond het aflopen van een rentevaste periode en daarbij bestaat de mogelijkheid om bij dezelfde geldverstrekker te blijven. Maar de kosten blijven hetzelfde voor zover ik heb begrepen. Uiteraard moet de geldverstrekker (en de notaris) hun dure auto kunnen blijven rijden 🤔
In dit geval zou ik overigens beter de term 'afsluitkosten' gebruikt kunnen hebben.
Ik vermoed dat @RonnieCyber met oversluiten ook het eventueel verlengen bij de huidige hypotheekverstrekker bedoelt. Als je niets doet, gaat een bank ook in de nieuwe rentevaste periode uit van de waarde van de woning bij het aangaan van de hypotheek. Heel vaak klopt die waarde natuurlijk niet meer.

@Mark Drabbe

Ik ga er zelf volledig vanuit dat hij dat bedoelt, maar daarvoor hoef je de hypotheek toch niet "over te sluiten" en €5000 af te tikken?
Reputatie 2
Badge +2

Ik vermoed dat @RonnieCyber met oversluiten ook het eventueel verlengen bij de huidige hypotheekverstrekker bedoelt. Als je niets doet, gaat een bank ook in de nieuwe rentevaste periode uit van de waarde van de woning bij het aangaan van de hypotheek. Heel vaak klopt die waarde natuurlijk niet meer.
@Mark Drabbe

Ik ga er zelf volledig vanuit dat hij dat bedoelt, maar daarvoor hoef je de hypotheek toch niet "over te sluiten" en €5000 af te tikken?


Dat klopt, een verlenging van de rentevaste periode bij dezelfde geldverstrekker is kosteloos.
@RonnieCyber Dat is dan een meevaller Ronnie, kost het je €500 ipv €5000 en kun je die risico-opslag er ook nog eens afhalen.
Reputatie 2
Badge +2
De komende maanden onderzoeken we opnieuw hoe de vlag er bijhangt, wat betreft het aanpassen van de risico-opslag tijdens de renteherzieningsdatum. Is dat inmiddels overal mogelijk en/of gebeurt dat zelfs automatisch? Wijzen de hypotheekverstrekkers inmiddels pro-actief op deze mogelijkheid? Mede dankzij de gestegen woningprijzen zou bij veel hypotheken de top-opslag eraf kunnen, denken wij. Wat zijn jullie bevindingen?

De resultaten publiceren we overigens voor het eerst in de Consumentengids van eind juni.
Met een taxatie door een 'gevalideerde' makelaar (kosten € 595,-), kon bij mij de risico-opslag van 0.4% er volledig af, nadat bleek dat de taxatiewaarde van mijn woning behoorlijk boven de hypotheeksom bleek te zijn gekomen. Geen afsluitkosten omdat ik bij dezelfde bank bleef. Eind goed, al goed en per maand nu procenten goedkoper! En de taxatiekosten zijn aftrekbaar op de belasting, dus er is een deel dat ik daarvan nog terug krijg.
Mijn hypotheekverstrekker heeft recent de risicoklasse verlaagd, omdat ik de afgelopen jaren extra afgelost heb op mijn lineaire hypotheek. Maar nu is ook de rente omlaag gegaan op mijn bankspaarhypotheek en dus mijn maandelijkse inleg omhoog. Per saldo ga ik er nu op achteruit en de hypotheekverstrekker wil dit niet terugdraaien. Dit kan toch niet de bedoeling zijn!?
Reputatie 7
Badge +5
@Ab2019 Is dit een spaarhypotheek?
Dan is meestal het één in verhouding met het ander.
@Bert: klopt, is een spaarhypotheek. Aangezien er op de kapitaalrekening eigen woning al voor circa 50% gespaard is van de totale waarde van de hypotheek is een hogere rente per saldo juist gunstiger.
Reputatie 2
Badge +3
Dat is nu precies de reden dat de bekende tv programma's wat minder stellig zou moeten roepen dat spaarhypotheken en bankspaarhypotheken vaak niet meer voordelig zijn, alsmede de rente omlaag moet.

Dit geldt ook voor een risico-opslag. Een tijdje een hogere rente kan best lucratief zijn bij een spaarhypotheek. Goede financieelplanners of de betere hypotheekadviseurs kunnen u vaak goed van dienst zijn bij een juiste calculatie alsmede scenario's uit verschillende invalshoeken.
Wat goed is om te weten is dat een taxatierapport van bijvoorbeeld Calcasa (€ 27,95) mogelijk ook door je bank geaccepteerd wordt om van de risico-opslag van je hypotheek af te komen. Via ABN AMRO was de taxatie zelfs nog goedkoper (€ 24,95). Dat scheelt behoorlijk aangezien de goedkoopste taxatie tegenwoordig ongeveer € 300 kost.

Reageer